Hai mai pensato di sfruttare un immobile di tua proprietà per ottenere un reddito extra o per intraprendere una nuova vera e propria attività imprenditoriale?

Allora i prossimi paragrafi potranno farti chiarezza sugli step da affrontare per l’apertura del tuo affittacamere a livello burocratico, economico e progettuale, per ottenere il massimo da questo tipo di investimento, che, in una città di forte attrazione turistica come Cagliari, si rivela molto spesso un’ottima scelta.

Cos’è un affittacamere

Esiste molta incertezza nella definizione dell’attività di affittacamere, che spesso si confonde con quella di bed&breakfast. Considerando le norme della Regione Sardegna e gli standard abitativi del Comune di Cagliari, l’affittacamere è una struttura così caratterizzata:

• un numero massimo di 6 camere da letto, servite da minimo un bagno ogni tre, con eventualmente una zona giorno comune;
  
  

• ogni camera matrimoniale dovrà avere un minimo di 14 mq di superficie, la doppia di 12 mq, la singola di 9 mq, e la zona giorno comune non sarà inferiore a 14 mq; 
  
  

• la superficie totale potrà essere dislocata al massimo in due diverse unità abitative nello stesso stabile, anche in piani diversi.

I servizi minimi da offrire dovranno essere: pulizia con cambio biancheria per ogni nuovo ospite (e minimo una volta alla settimana), fornitura di acqua/luce/riscaldamento e una linea telefonica.

Servizi aggiuntivi come la somministrazione della colazione possono essere offerti agli ospiti della struttura.

Professionale o non professionale?

È necessario, poi, fare una distinzione fondamentale tra due tipologie di questo tipo di strutture:  

• Affittacamere non professionale: attività occasionale, in cui il proprietario deve vivere stabilmente nella struttura. La fonte del reddito sarà extra rispetto alle proprie entrate.
  
  

• Affittacamere professionale: attività che può essere svolta 365 giorni all’anno senza limitazioni e può essere considerata come vera e propria attività imprenditoriale principale, in cui non si ha l’obbligo di residenza e domicilio.
  
  
  

In questo articolo andremo ad incentrare il focus sull’apertura e la realizzazione di un affittacamere professionale, ed è doveroso sottolineare che il carattere di investimento imprenditoriale in questo caso comporta l’obbligo, in termini fiscali, di apertura di una Partita IVA, costituendo così una ditta individuale o una diversa forma societaria a seconda delle esigenze valutate con un consulente di fiducia.

Quali sono i punti di forza del tuo immobile

Lasciando alla fine i più noiosi iter autorizzativi necessari per l’apertura dell’attività (quando avrai cominciato a pensarci vorrà dire che hai già bene in mente le tue strategie di business), la domanda a cui prima si cerca la risposta è: “La mia struttura ha le caratteristiche per rispondere alla domanda sul mercato?” > O, in parole semplici: “Avrò abbastanza richiesta di prenotazioni?”

È un dubbio decisamente lecito, considerando che Cagliari ha già un discreto numero di strutture ricettive, soprattutto nel settore extra-alberghiero, grazie ad una crescita esponenziale nell’ultimo decennio come città turistica.

Quindi: perché le persone dovrebbero scegliere la mia?

Per fare ordine e chiarezza si può partire individuando i punti di forza analizzando la localizzazione, i servizi, il design e la qualità offerti.

Localizzazione

La posizione della struttura inciderà sulle caratteristiche del tuo progetto, definendo la tipologia di cliente e il margine di redditività.

Una città come Cagliari offre un ottimo spunto per ragionare sulle potenzialità di contesti differenti per un investimento di questo tipo, essendo un centro che attrae flussi turistici e lavorativi tutto l’anno:

• Zona spiagge: meta turistica estiva per eccellenza, la richiesta maggiore è nei mesi primaverili ed estivi, i prezzi sono alti rispetto alla media. Il punto di forza è il contesto di mare e vacanza.
  
  

• Zona centrale: meta sia di turisti che di lavoratori, la richiesta è mediamente alta tutto l’anno con picchi nei mesi estivi, i prezzi sono medio alti. Il punto di forza è il mix tra movida, cultura e affari.
  
  

• Zone periferiche: meta di lavoratori o di persone che necessitano di servizi che si trovano nelle vicinanze, la richiesta è spalmata in tutto l’anno, i prezzi sono medio bassi. Il punto di forza è la prossimità con trasporti e aree di servizio.

Design e comfort

Un aspetto a cui dovrai prestare attenzione per massimizzare il fatturato del tuo investimento è la gestione degli spazi e la qualità del design.

Ogni centimetro della tua proprietà deve essere sfruttato nel miglior modo possibile per trovare il giusto equilibrio tra comfort degli spazi e l’ottimizzazione della rendita. L’obiettivo è progettare il maggior numero di camere vendibili, fino al massimo delle 6 concesse dalla normativa, ma allo stesso tempo di renderle comode per le esigenze degli ospiti.

Ad esempio, la camera di una struttura che ospita prevalentemente turisti che prenotano una media di 5-6 notti, dovrà prevedere spazi sufficientemente ampi perché il soggiorno possa essere confortevole. Le finiture e la progettazione degli arredi hanno un peso notevole sia sulla vendibilità nei portali online, che sulla piacevolezza degli ambienti.

Come gestire gli spazi per massimizzare la rendita

Sedendomi ho osservato il ritmo.

Non solo le distanze tra i tavoli, ma il modo in cui le persone si muovono, il percorso dei camerieri, la visibilità reciproca.  

Un layout ristorante funzionale deve lavorare su tre livelli contemporaneamente:

• comfort del cliente

• fluidità operativa

• resa economica del metro quadro

Qui ho percepito un equilibrio interessante: non c’è sovraffollamento, ma nemmeno dispersione.

Questo è uno dei punti più delicati nella progettazione e realizzazione dei ristoranti a Milano: ottimizzare senza comprimere.

Ogni centimetro deve avere un senso. Ogni scelta deve sostenere sia l’esperienza sia il fatturato.

Quanto ti costa

Ciò che mi ha colpito non è un singolo elemento.
È la relazione tra tutti gli elementi.

Ingresso strategico.
Cucina che dialoga con la sala.
Materiali coerenti con il target.
Layout calibrato.

Quando progetto un ristorante, penso sempre allo spazio come a un sistema.

Se un elemento è scollegato dagli altri, il cliente lo percepisce — anche se non sa spiegare perché.

Quando invece tutto dialoga, l’esperienza diventa fluida. Naturale. Memorabile.

Affidati a un professionista

Ciò che mi ha colpito non è un singolo elemento.
È la relazione tra tutti gli elementi.

Ingresso strategico.
Cucina che dialoga con la sala.
Materiali coerenti con il target.
Layout calibrato.

Quando progetto un ristorante, penso sempre allo spazio come a un sistema.

Se un elemento è scollegato dagli altri, il cliente lo percepisce — anche se non sa spiegare perché.

Quando invece tutto dialoga, l’esperienza diventa fluida. Naturale. Memorabile.


IMMAGINE DI COPERTINA, GRAND HOTEL KAZAKHSTAN – FONTE SITO WWW.COROFLOT.COM